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2022/09/16

【コラム】知っておきたい「土地の地盤調査」について

【コラム】知っておきたい「土地の地盤調査」について 画像

こんにちは!
土岐市、瑞浪市、多治見市の東濃を中心に快適でお洒落な家づくりをしている、
家ZOUです!


涼しくなってきて、日中もだいぶ過ごしやすいですね。

台風が次々とやってくるのだけが、気がかりです。

さて今日は、土地探しをされているお客様にお伝えしたい「地盤調査」についてのお話です。

地盤調査とは、家を建てても安全かどうかその土地の強度を調べる調査です。

調査の結果によっては、地盤の強度をアップする「地盤改良工事」も必要になります。

聞き慣れない言葉なので、お客様から

「地盤調査って、必要なの?」

「地盤改良工事がいらない土地って、ありますか?」

というご質問もよく伺います。

今日は、そんな疑問にもお答えしながら「地盤調査」についてお伝えしますね!

▼目次

地盤調査とは:土地の強度を調べる調査

地盤調査の方法、費用

地盤改良の方法、費用の目安

地盤調査は、土地購入後に

購入前に、地盤改良の必要性を知るには?

資金計画には地盤改良費をいれておこう

まとめ:地盤改良費を見込んで資金計画を

地盤調査とは:土地の強度を調べる調査

建物を安全に建てられるかどうかは、土地の強度が十分あることが大切です。

建物の重さで地面が沈む「地盤沈下」を起こしたり、地震の時に液状化したりするような土地では、いくらしっかりした家を建てても安全に暮らすことができませんよね。

そのため、建物を建てる前に土地の強度を調べるのが「地盤調査」です。

法律で義務化されているわけではありませんが、行わない会社はないでしょう。

それは、施工会社には「瑕疵担保責任」があるからです。これは、住宅の引き渡しから10年間は何か欠陥があった場合、施工会社が無償で直さなくてはいけないというもの。そのため、施工会社は万が一に備えて、補修費用をまかなう保険に入ります。

保険に入るには、地盤調査をし、結果によって地盤改良を行うことが求められるため、地盤調査を行うのが原則というわけです。

もし、地盤調査をしていなかったら、万が一建物が傾いた時に保険がおりません。地盤が原因なのか施工に不具合があったのかが、はっきりしないからです。そうなると、施工会社も建主も困りますよね。

地盤調査は、お互いのために必要な調査と言えます。

地盤調査の方法、費用

戸建て住宅で行われる地盤調査では、「スウェーデン式サウンディング試験」という方法が一般的です。

鉄の棒の先にスクリューをつけて、おもりで荷重をかけながら地面に貫入させ、おもりの重さや回転数で地盤の強度を調べる方法です。

地盤改良の方法、費用の目安

地盤強度が十分でなかった場合は、「地盤改良」といって強度を上げるための工事を行います。

地盤改良を行う範囲は、敷地全体ではなく建物を建てる範囲のみです。

地盤改良の方法には、次の3つがあります。

1.表層改良工法

建物を建てる場所の土を2mほど堀り、その土に固化させるセメント材を混ぜて埋め戻し、地盤を強固にする方法です。

費用の目安は、20坪くらいの建坪で約50万円です。

2.柱状改良工法

表面の土を締め固めただけは強度が出そうにない場合は、コンクリートの柱(杭)を地面に打ち、その上に建物を建てます。

費用の目安は、約80万円です。これは、一般的な木造住宅を想定した金額で、20坪くらいの面積に50本の杭を4m注入した場合のイメージです。

3.鋼管杭工法

強固な地盤がもっと深いところにある場合は、コンクリートの杭の代わりに鋼管が使われます。費用はコンクリートよりは高く、約100万円です。場所によってはもう少しかかることもあります。

建坪が20坪くらいの一般的な木造住宅なら、地盤改良の費用の目安は50万円から100万円ということになりますね。

地盤調査は、土地購入後に

地盤の強度を知った上で購入したいのが買主の心情ですが、一般的には地盤調査は土地の購入後に行います。

地盤調査では、荷重がかかる場所の強度を調べないと意味がありません。そのため、建物の四隅と真ん中の5ポイントを選んで、地盤調査をします。

つまり、調査するためには、建物の配置と大きさが決まっていないといけません。

そうなると、土地購入後に設計者とプランの相談をしてからでないと、調査ができないということになりますよね。

施工事例: 変形地を活かしたwallのある家

購入前に、地盤改良の必要性を知るには?

土地を購入する前に、地盤の強度がわかればいいのに・・・。

という声が聞こえてきそうですが、これはなかなか難しいこと。

売主さんが購入前の調査を許可してくれたとしても、建物のプランが決まっていなければ正確な強度は調べられませんし、もしその土地を購入しない場合でも調査費用を負担しなくてはなりません。

ハザードマップで公表されている液状化リスクの情報を参考にしたり、以前の土地の利用状況を航空写真や近隣への聞き取りで調べたりする方法もあります。

田んぼや沼地だった土地や斜面を開発して埋め戻した地域では、地盤が軟弱なことが予想されます。

逆に、最近開発された分譲宅地はしっかり地面を締め固めていて、地盤改良がいらないことが多いとも言われます。

ただ、土地の強度は100m離れただけでも結果が違っていたり、同じ敷地内でも場所によって強さが違ったりすることがあります。

結局、調べてみないとわからないというのが、専門家の一致した見方です。

資金計画には地盤改良費をいれておこう

つまり、購入前に地盤が強い土地かどうかを知ることは難しいというのが実情。

そのため、土地購入の予算組みには、必ず地盤改良費の100万円を組み込んでおくようにしましょう。もし地盤改良が必要なければほかに回せますが、予想していないと全体の資金計画が崩れてしまいますよね。

施工事例: がっつりRHINOCEROSなBASE

まとめ:地盤改良費を見込んで資金計画を

安心して建物を建てるために、地盤調査は必要なものです。しかし、土地購入の段階では調査費用や地盤改良の費用を組み込んでいないこともよく聞く話です。

地盤改良が必要ない土地を探すのは至難の業なので、初めから必要だと考えて予算に組み込んでおくようにしましょう!

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